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租約到期，業主失咗踪！住滿12年，可以將單位「逆權侵佔」？！
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租約到期，業主失咗踪！住滿12年，可以將單位「逆權侵佔」？！

租約到期，業主失咗踪！住滿12年，可以將單位「逆權侵佔」？！

文: U Magazine
2022.05.29
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有關租務問題，多數是業主投訴租客欠租，或者租客埋怨業主對單位的損毀不負責任等，但今次有網民在連登討論區向網民求救，稱自己租約兩個月後到期，但無論是打電話或者send whatsapp，業主都音訊全無，樓主問大家應該是繼續住及交租？抑或應該先搬走，再追討回按金呢？但有網民卻指出：如果業主繼續「失蹤」達12年，樓主隨時可以將單位「逆權侵佔」……真係有咁嘅事？！

幾乎所有網民都叫樓主繼續住：「我建議你繼續住，再試吓唔交租一兩個月，睇吓業主仲有冇追你先，分分鐘業主無人無物死鬼咗，無人理物業，咁你可以唔使交租一年半載」、「繼續住，唔好交租，等佢自己搵你！」，樓主就回應：「我見佢whatsapp last seen幾個月前，會唔會移咗民，定中武肺死鬼咗！」，有網民就有類似經歷：「一般就繼續交租到完約，之後唔交租免費住，住到有人趕，因為冇租約，佢係追唔番租的。我真係試過，業主突然過身，佢屋企人有爭執 搞繼承搞咗好耐，期間免費住（佢有個親人想收樓，我話你攞承繼文件嚟見我）」。

有網民就話試過業主突然過身，在業主家人搞繼承權期間，免租繼續住。

點為之「逆權侵佔」？
但亦有網民提出，如果業主真的消聲匿跡足12年而樓主證明在單位住足12年，隨時可以把單位「據為己有」!「樓主發達。照交租12年，其間要間中都wtsapp佢，因為要顯示出你係盡咗力搵業主，12年後，申請逆權侵佔！記得保留呢十二年你侵佔個物業嘅證據，例如水電煤，電話線單，仲要成日拍片，證明你佔有該物業足夠12年！」，這位網民並無亂講，香港法律上的確有「逆權侵佔」這概念及案例。

原來所謂「逆權侵佔」是基於普通法的法律槪念，主要是根據「時效條例」（第347章）第7條為基礎，私人土地的侵佔時效為12年，官地則為60年。基本成立條件包括：
1.佔用者需要證明本人有連續並實質佔有該土地，即是這個「佔有」行為須為持續出現；
2.需證明佔有該土地的所需意圖，例如在該土地上加裝門鎖、門牌、圍欄，或在土地上耕種等；
3.佔用者需履行作為業主的責任，如繳付該土地的地租、差餉及維修費等，而未有受到業主的干涉，例如業主親自或透過第三者，作出如出律師信要求佔用者搬走等行動；
4.但如業主同意或曾授權佔用者佔用該土地，或佔用者己支付租金予業主，就會被視為缺乏侵佔該土地的所需意圖。

即如果在業主「失蹤」期間，租客連續12年無交租，並且能證明曾多次聯絡業主，包括如登報尋人等都不果，成功「逆權侵佔」的機會會比較大。當然實際情況是否合乎「逆權侵佔」條件，最好尋求律師專業意見。

要達成「逆權侵佔」，需證明佔有該土地的所需意圖，例如在該土地上加裝門鎖、門牌、圍欄等。

佔用者12年間毋須交租予業主，但需繳付該土地的地租、差餉及維修費等，並需要證明有努力嘗試聯絡業主但不果。
租約到期，業主失咗踪！住滿12年，可以將單位「逆權侵佔」？！

text/Joyce
photo/HKET圖片庫

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